RENTA VITALICIA INMOBILIARIA O PAGO ÚNICO

Existen diferentes  formas de pago a la hora de vender la nuda propiedad, todas son válidas y en principio pueden o no convenir en un momento u otro. A continuación exponemos algunas de ellas:

  • Modalidad de pago único

En el momento que se firma ante notario, el adquirente de la nuda propiedad nos entrega todo el capital acordado. Esta fórmula nos permite disponer desde el momento cero de todo el precio negociado por la nuda propiedad. A cambio, el adquirente nos negociará un precio más a la baja que en las siguientes modalidades, ya que aporta todo el capital y por lo tanto va a exigir la rentabilidad de su dinero desde ese mismo momento.

  • Modalidad mixta

En este caso se negocia un pago inicial por parte del adquirente que bien puede rondar entre un 10-50% del precio negociado y el resto a pagar en cuotas mensuales a largo plazo. Este caso es muy interesante para las personas que no vendan la nuda propiedad por necesidad urgente de liquidez, ya que les permite negociar un mejor precio por la venta de su nuda propiedad y a su vez obtienen algo de liquidez para realizar los proyectos que tenían pensado ( viaje, ayudar a un hijo..)

  • Modalidad pago aplazado

En este caso se negocia todo el precio de la nuda propiedad mediante pago aplazado. Este caso es ideal para personas que quieran utilizar la venta de la nuda propiedad como complemento a su pensión actual.

  • Modalidad renta vitalicia

En este caso se negocia un pago mensual sin duración determinada y se extinguirá la obligación de seguir pagando en el momento de defunción de la persona titular del usufructo.  Este caso es el que menos obtendremos por la venta de nuestra nuda propiedad, ya que el inversor va a descontar el riesgo que supone que podamos vivir hasta los 100 años (o  más para los más afortunados). Sin embargo, en esta modalidad saldremos ganando en función de cuanto vivamos finalmente.

En cualquiera de los últimos tres casos hay que pagar ya los impuestos que se generan debido a la venta de la nuda propiedad, ya que a efectos fiscales es desde el momento en que se firma ante notario.  Independientemente de la modalidad que se elija, es fundamental hacerlo con una empresa o persona física de reconocido prestigio para evitar posibles litigios futuros en un momento de nuestras vidas que deberíamos de estar disfrutando de ella. Para ello es fundamental que si elegimos el pago aplazado se se incluya una cláusula de condición resolutoria en la cual si la empresa o persona adquiriente no abona lo acordado pueda volver la propiedad a nosotros, además de que así nos protegeremos de que puedan entrar en la propiedad  embargos, ya que la primera carga registral en el inmueble sería nuestra condición resolutoria (en otro post explicaremos con más detalle esta clausula a añadir en contratos de pago aplazado).

Si tienes cualquier duda sobre este artículo o necesitas ayuda profesional, no dudes en contactar con nosotros.

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Posted On 27 noviembre, 2019

Heredero o Legatario

¿Cuál es la diferencia entre ser heredero y ser legatario?

El Codigo Civil dice en su art 660: “Llámase heredero al que sucede e título universal y legatario al que sucede a título particular”

¿Eso que quiere decir?

Heredero

El heredero lo es a título “universal”, es decir, de todo lo que quede. Es la persona que se “coloca” en el lugar de su causante. Recibe tanto lo bueno (derechos, bienes…) como lo malo (obligaciones, deudas…). Y no solo lo que tenga un contenido económico (propiedades, dinero…) sino también lo moral o espiritual que no se extinga con la muerte (por ejemplo, si alguien ataca el honor de una persona fallecida, es el heredero el que debe defenderlo o, en caso de que haya que elevar a público un documento privado firmado por el causante, son los herederos quienes tienen que hacerlo). Se dice, por tanto, que el heredero es el continuador de la personalidad jurídica del causante.

El heredero puede ser instituido en testamento, pero a falta de este nombramiento, es la ley la que lo designa.

Legatario

Por su parte, el legatario lo es a título “particular”, es decir, solo recibe uno o varios bienes de la herencia, siempre por voluntad del causante manifestada en su testamento.

Legatario de parte alícuota

Caso especial en el que el legatario de parte alícuota se considera heredero y si toda la herencia se reparte en legados se consideran todos herederos a efectos fiscales

Responsabilidad

El heredero responde de las deudas del causante, salvo que acepte la herencia a beneficio de inventario.

El legatario, NO, salvo en los casos especiales en que se le atribuya alguna carga concreta (prelegado) o se distribuya toda la herencia en legados.

Por lo tanto, el legatario no responde con su patrimonio de las deudas de su causante, pero puede verse afectado por ellas porque la partición y liquidación de los bienes dejados por una persona a su fallecimiento debe seguir el siguiente orden:

1º) Se pagan la deudas del causante.

2º) Se abonan las legítimas de los herederos forzosos (normalmente los hijos).

3º) Tras esas dos acciones, es cuando se entregan los legados, de forma que si tras los pagos anteriores no quedan bienes, el legatario no recibirá nada, pero tampoco responderá con su patrimonio de las posibles deudas.

4º) El saldo que quede, positivo o negativo, es lo que adquiere el heredero que, en consecuencia, puede responder con sus bienes de las deudas que deje el causante.

Varios herederos

Los herederos lo son cuando la posición del difunto la asumen varios; por ejemplo, si al causante le heredan sus tres hijos, cada uno ocupa parcialmente el puesto de su padre, compartiéndolo con sus hermanos. Se denominan coherederos.

Varios legatarios

Los legatarios lo son cuando el causante deja un legado a varios colegatarios que lo comparten (igual que lo expuesto anteriormente para los coherederos) o cuando dispone varios legados a favor de distintas personas, que no son colegatarios, sino que cada uno es legatario de los bienes que le deje el testador.

Autorización

En la entrega de los bienes de la herencia el heredero no necesita autorización para tomar posesión de lo que recibe, sin embargo, el legatario, salvo autorización expresa del testador, debe esperar a que se lo entregue el heredero o la persona designada al efecto (por ejemplo, un contador-partidor).

Renuncia

Si el testador no ha previsto sustitutos, la ley establece en caso de renuncia del heredero un llamamiento sucesivo, de forma que en último lugar sucedería el Estado; pero en caso de renuncia del legatario sin que el testador haya previsto su sustitución, el bien legado al renunciante pasará a formar parte de la herencia.
El heredero no puede renunciar parcialmente a la herencia, no puede aceptar determinados bienes y repudiar otros, porque, por ejemplo, estén hipotecados.

El legatario, en el caso en que le dejen varios bienes a través de varios legados, puede aceptar unos y renunciar otros, salvo que algún legado sea oneroso (es decir, que te obligue a hacer algo para disfrutarlo) en cuyo caso, si renuncia a éste, debe renunciar a los otros.

Si a una misma persona se le nombra heredero y legatario en una misma sucesión, podría renunciar a la herencia y aceptar el legado o renunciar a éste y aceptar aquella.

Impuestos

Donde no hay diferencia es en el Impuesto de Sucesiones pues tanto uno como otro (heredero y legatario) deben abonar la cuota que corresponda a su adquisición.

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Posted On 26 marzo, 2019

Impuestos y gastos en la extinción del condominio

Caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio en proindiviso es en el reparto de una herencia entre familiares, divorcios y separaciones matrimoniales.

Pero, ¿Qué es un condominio?

Un condominio es aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.

Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no. En este artículo, nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible.

Qué se entiende por extinción del condominio?

Se da cuando una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra a cambio de una contraprestación. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo.
En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

Ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. De hecho, la donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio.

Esta operación, que se asemeja a una compraventa de vivienda, se lleva a cabo mediante escritura notarial de disolución de condominio, la cual se podrá inscribir posteriormente en el Registro de la Propiedad de donde radique la finca. Tiene importantes ventajas fiscales siendo la forma menos costosa de disolver el condominio. Sin embargo, es una operación compleja y muchas veces muy difícil de llevar a cabo. Viene regulada en los artículos 400 a 406 y 1062 del cc

A continuación explicaremos de una manera sencilla cómo tributan las extinciones de condominio y los gastos que intervienen en la operación:

Impuesto de AJD: no ITP

Dado que la extinción de un condominio no se considera una transmisión patrimonial sino una «cesion de participación sobre el inmueble» tributa por el impuesto de AJD por el valor total de la operación, es decir, el valor actual de la vivienda, alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien.
El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD.

Gasto de notaría y Registro

Los derivados de la gestión de la operación. Están regulados por ley.

Gastos de gestoría 

Si se contratan los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también habrá que abonar sus honorarios.

No se paga Plusvalía municipal: Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

¿Hay que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta, salvo que las adjudicaciones no se correspondan con la cuota de titularidad. Así, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, sí se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición.
Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.

A modo de ejemplo, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Esta es la ganancia patrimonial que deberá declarar en IRPF.

Resumiendo, la ventaja de la extinción de condominio frente a la compraventa está en el pago de impuestos. Con esta herramienta sólo habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD y los gastos del notario, registro y gestoría. El porcentaje a pagar por IAJD será de entre el 0,5% y el 1,5% del valor total del inmueble en función de la comunidad autónoma.

Qué pasa si, a pesar de todos los intentos, no hay acuerdo?

Como dice el dicho, más vale un mal acuerdo que un buen pleito, pero a veces es IMPOSIBLE llegar a un acuerdo cuando los lazos familiares o matrimoniales de han roto. Solución, proceder a la acción de división de cosa común.

La persona que inicia estos trámites tendrá que solicitarlos al Juzgado, y necesitara abogado y procurador.

Como es de esperar, este no es un camino corto y placentero así que muchas personas, para ahorrarse problemas, tiempo y dinero deciden vender su parte de proindiviso a un tercero.

En este caso, estamos hablando de una transmisión de titularidad por lo que tributan por impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ITP. Esto es, entre un 4% y 11% según la CCAA. Este mecanismo se articula por medio de escritura de compraventa.

Dada la complejidad de estos asuntos es recomendable contactar con una empresa especializada. En Mabesu proindivisos y préstamos nos dedicamos a esto. Llámenos sin compromiso y le asesoraremos.
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Posted On 12 noviembre, 2018

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN, vía judicial.

 DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

  1. Concepto, naturaleza y caracteres

El Código Civil, en su artículo 400, dispone «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«.

División judicial (actio communi dividundo)

Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil)

Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).

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Posted On 6 junio, 2017

Obligaciones y derechos del nudo propietario.

El nudo propietario dispondrá de los siguientes derechos con respecto al usufructo:

  • Constituir hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad (Art. 107 ,Ley Hipotecaria, apartado 2º).
  • Enajenar los bienes sujetos a usufructo, siempre que no perjudiquen al usufructuario (Art. 489 ,Código Civil).
  • Realizar obras y mejoras en la finca que no perjudiquen el derecho del usufructuario (Art. 503 ,Código Civil).
  • Derecho a que se le restituya la cosa usufructuada cuando finalice el usufructo (Art. 522 ,Código Civil).

El nudo propietario tendrá las siguientes obligaciones:

  • No alterar la forma ni la sustancia de la cosa, y por supuesto abstenerse de cualquier acto que pueda llegar a perjudicar el ejercicio por el usufructuario de su derecho (al igula que la Obligación general  del usufructuario).
  • Pagar los impuestos que le correspondan, al igual que las contribuciones especiales o extraordinarios que sobre el usufructo se hayan impuesto sobre los bienes dados en usufructo (Art. 505 ,Código Civil).
  • Pagar las reparaciones extraordinarias (entendidas como aquellas reparaciones no ordinarias que corresponden al usufructuario) (Art. 501 ,Código Civil)
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Posted On 21 abril, 2017

El usufructuario NO responde de los gastos extraordinarios de la Comunidad

El usufructuario no responde de los gastos extraordinarios de la Comunidad

El derecho de usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa, por lo que el usufructuario podrá poseer la cosa, utilizarla y también hacerse con los frutos que ésta produzca. EJEMPLO: El usufructuario de un piso, puede poseer el piso, usarlo, vivir en él e incluso alquilarlo y percibir la renta.

Frente al usufructuario se encuentra el nudo propietario, que no es otro que el propietario de la cosa, si bien su derecho se ve reducido en algunos aspectos por los derechos del usufructuario. En el ejemplo anterior, el usufructuario del piso es quien lo usa o posee, mientras que el nudo propietario aunque sea el titular no puede disponer del piso ni percibir en caso de alquiler la renta. Cuando fallezca el usufructuario o se extinga el usufructo por cualquier otro medio, el nudo propietario alcanzará el pleno dominio de la propiedad.

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Posted On 19 abril, 2017