Impuestos y gastos en la extinción del condominio

Se da cuando una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra a cambio de una contraprestación. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo.

En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

Ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. De hecho, la donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio.

Esta operación, que se asemeja a una compraventa de vivienda, se lleva a cabo mediante escritura notarial de disolución de condominio, la cual se podrá inscribir posteriormente en el Registro de la Propiedad de donde radique la finca. Tiene importantes ventajas fiscales siendo la forma menos costosa de disolver el condominio. Sin embargo, es una operación compleja y muchas veces muy difícil de llevar a cabo. Viene regulada en los artículos 400 a 406 y 1062 del cc

A continuación explicaremos de una manera sencilla cómo tributan las extinciones de condominio y los gastos que intervienen en la operación:

Dado que la extinción de un condominio no se considera una transmisión patrimonial sino una «cesion de participación sobre el inmueble» tributa por el impuesto de AJD por el valor total de la operación, es decir, el valor actual de la vivienda, alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien.

El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD.

Los derivados de la gestión de la operación. Están regulados por ley.

Si se contratan los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también habrá que abonar sus honorarios.

La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta, salvo que las adjudicaciones no se correspondan con la cuota de titularidad. Así, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, sí se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición.

Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.

A modo de ejemplo, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Esta es la ganancia patrimonial que deberá declarar en IRPF.

Resumiendo, la ventaja de la extinción de condominio frente a la compraventa está en el pago de impuestos. Con esta herramienta sólo habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD y los gastos del notario, registro y gestoría. El porcentaje a pagar por IAJD será de entre el 0,5% y el 1,5% del valor total del inmueble en función de la comunidad autónoma.

Como dice el dicho, más vale un mal acuerdo que un buen pleito, pero a veces es IMPOSIBLE llegar a un acuerdo cuando los lazos familiares o matrimoniales de han roto. Solución, proceder a la acción de división de cosa común.

La persona que inicia estos trámites tendrá que solicitarlos al Juzgado, y necesitara abogado y procurador.

Como es de esperar, este no es un camino corto y placentero así que muchas personas, para ahorrarse problemas, tiempo y dinero deciden vender su parte de proindiviso a un tercero.

En este caso, estamos hablando de una transmisión de titularidad por lo que tributan por impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ITP. Esto es, entre un 4% y 11% según la CCAA. Este mecanismo se articula por medio de escritura de compraventa.

Dada la complejidad de estos asuntos es recomendable contactar con una empresa especializada. En Mabesu proindivisos y préstamos nos dedicamos a esto. Llámenos sin compromiso y le asesoraremos.