¿Qué significa la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho de una persona a ser el dueño de una cosa. El nudo propietario tiene el dominio sobre la cosa, pero no el uso y disfrute o usufructo

Hablamos de nuda propiedad porque es desnuda; significa que se está en posesión de un bien, pero no se puede utilizar ni disfrutar. Por tanto, en la nuda propiedad no hay derecho de usufructo.

No obstante, el derecho de usufructo es temporal, es decir, habrá un momento en el que el usufructo finalice. Generalmente, el derecho de goce termina cuando fallece el usufructuario. Al morir el usufructuario, el nudo propietario recupera la propiedad plena de la cosa.

Por otra parte, hay que resaltar que la propiedad plena está formada por el usufructo y la nuda propiedad.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

  • Obligaciones:
    • Hacerse cargo de las reparaciones que precise el bien.
    • Respetar el derecho de goce del bien, que corresponde al usufructuario. El nudo propietario no puede perturbar la vida del usufructuario. Si quiere hacer alguna mejora de la propiedad debe hacerlo en el tiempo acordado con el usufructuario.
  • Derechos:
    • Posibilidad de vender su derecho de dominio. El nuevo adquiriente también deberá respetar el derecho de goce del usufructuario.
    • Cuando finalice el derecho de usufructo, tendrá derecho a recuperar el bien en buen estado.

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN, vía judicial.

 DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

  1. Concepto, naturaleza y caracteres

El Código Civil, en su artículo 400, dispone «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«.

División judicial (actio communi dividundo)

Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil)

Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).

Mapa del heredero español. Proindivisos y préstamos Mabesu

Vivimos en un país de propietarios y herederos. Según informaciones de la oficina europea de estadística (Eurostat), el 80% de los españoles es propietario de una vivienda. Propiedades que algún día serán heredadas, por lo que una amplia mayoría de ciudadanos tendrá que enfrentarse, en algún momento, a la encrucijada de la sucesión de un inmueble. Sólo el año pasado la cifra de viviendas heredadas en España ascendió a 150.161 unidades, lo que supone un 9,1% más que en 2014, siempre según datos del INE. En muchos de estos casos el proceso de transmisión de los bienes inmuebles no resulta nada sencillo. No hay que olvidar que además del papeleo y los acuerdos entre familiares, el hecho de recibir un piso en herencia conlleva también obligaciones tributarias

Todos los trámites derivados de las herencias provocan que a veces los herederos prefieran incluso rechazar los bienes adquiridos por vía de sucesión a enfrentarse al laberinto administrativo, fiscal y familiar que suponen. Concretamente en 2015 fueron rechazadas 37.390 herencias,  pasando estos bienes a engrosar el patrimonio de la Administración. En muchas ocasiones, el pago del impuesto supone un esfuerzo mucho mayor al beneficio que se obtiene con el inmueble heredado. La crisis económica también ha contribuido a que, cada año, el número de renuncias a las herencias sea mayor. De esta manera, según los notarios, el cómputo global de herencias rechazadas en España ha ido al alza desde 2007, cuando sólo 11.048 quedaron desiertas.

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 Impuestos dispares dependiendo de la geografía

El gravamen principal que se carga a estas operaciones es el Impuesto de Sucesiones, cedido a las comunidades en materia de comprobación y recaudación. Esto genera diferencias entre regiones. Por ejemplo, según cálculos del Consejo General de Economistas Reaf-Regaf, si un hijo de 30 años hereda de sus padres una casa valorada en 200.000 euros, el tributo que debe pagar asciende a 6.454,01 euros en Andalucía y en Asturias, a 6.451,39 en Extremadura, a 4.948,93 en Aragón, a 3.227,01 en Murcia y a 322,7 en Castilla-La Mancha. Cantidades que se reducen a 63,89 euros en Madrid y a 59,10 en La Rioja y a cero euros en Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Cataluña, Galicia y Valencia. Estas diferencias tienen su origen en las reducciones que cada comunidad estima pertinentes y se calculan sobre la base imponible, sobre el precio de la vivienda. Dicho desembolso se determina por varios factores como la edad del heredero o su relación con el fallecido entre otros. No hay que olvidar que además del impuesto de sucesiones correspondiente, falta añadir los gastos de notaría, registro, gestoría, y la plusvalía municipal por cambio de titular de cada propiedad que se herede,  lo que hace que muchas veces sea inviable para muchos ciudadanos el pago de todos estos impuestos.

En muchas ocasiones la vivienda es adquirida por varias personas, las cuales ostentan la propiedad repartida en cuotas indivisas o porcentajes. Esta forma de propiedad obliga a todos los herederos de la vivienda a ponerse de acuerdo en lo que respecta a su administración, uso y, si se diera el caso, venta.

En Proindivisos y Préstamos Mabesu somos una empresa líder en la solución de problemáticas asociadas a situaciones de proindivisión. Ponemos a su disposición todo un equipo multidisciplinar compuesto por abogados, procuradores, tasadores, arquitectos y economistas. Nos caracterizamos por nuestra rapidez de respuesta.

¿Por qué meten la pata los copropietarios en las subastas de disolución de proindivisos?

Estamos cansados de verlo, hipotecas a las que aparentemente les queda por amortizar una elevada cifra, por ejemplo pongamos doscientos cincuenta mil euros, cuando en realidad la deuda pendiente se queda en setenta mil. Sin embargo las subastas por disolución de proindivisos en ocasiones suelen convertirse en procesos impredecibles. Por un lado se encuentran los copropietarios que disponen siempre de la mejor información y por otra parte, y esto es lo peor de todo, suelen tratarse de personas inexpertas en la materia que casi siempre cometen los mismos errores.

¿Tengo un proindiviso o un bien ganacial?

Una pregunta muy recurrente en los últimos años es la que aborda a miles de parejas rotas cuando cada uno comienza su camino sin la que fue su media naranja, ¿qué hacer con el inmueble cuando se desea dejar de tener en común esta propiedad? Las primeras dudas hacen referencia al régimen que tiene la propiedad conjunta ¿es un bien en proindiviso o pertenece a la sociedad de gananciales?

Se acaba el amor y aparece la guerra por el proindiviso y las propiedades.

Muchas veces, cuando una pareja rompe una relación, empiezan los problemas con las propiedades y proindivisos. Con un simple vistazo al panorama de nuestra sociedad, podemos comprobar que existe un ejercito de propietarios que llevan años sufriendo, intentando deshacerse de una vivienda y su correspondiente hipoteca en la que en su día se embarcaron con su ahora expareja. Después de un tiempo unidos, ahora llega el momento de desvincularse y no siempre es fácil.

La venta de proindivisos no tiene porque ser problemática.

En los últimos meses se ha producido en España un aumento de las “malas” ventas de los proindivisos. Basta con revisar las páginas web de inmobiliarias de entidades financieras y portales del sector para comprobar la existencia de venta de viviendas a precios asombrósamente bajos. Cierto es que el mercado inmobiliario en España ha bajado los precios notablemente. Sin embargo con los desacuerdos ocasionados por los indivisos, podemos encontrar viviendas ofertadas a precios tan irrisorios como 1.000 euros. Hablamos de proindivisos de entre el 5% y el 10%.