Heredero o Legatario

¿Cuál es la diferencia entre ser heredero y ser legatario?

El Codigo Civil dice en su art 660: “Llámase heredero al que sucede e título universal y legatario al que sucede a título particular

¿Eso que quiere decir?

Heredero

El heredero lo es a título “universal”, es decir, de todo lo que quede. Es la persona que se “coloca” en el lugar de su causante. Recibe tanto lo bueno (derechos, bienes…) como lo malo (obligaciones, deudas…). Y no solo lo que tenga un contenido económico (propiedades, dinero…) sino también lo moral o espiritual que no se extinga con la muerte (por ejemplo, si alguien ataca el honor de una persona fallecida, es el heredero el que debe defenderlo o, en caso de que haya que elevar a público un documento privado firmado por el causante, son los herederos quienes tienen que hacerlo). Se dice, por tanto, que el heredero es el continuador de la personalidad jurídica del causante.

El heredero puede ser instituido en testamento, pero a falta de este nombramiento, es la ley la que lo designa.

Legatario

Por su parte, el legatario lo es a título “particular”, es decir, solo recibe uno o varios bienes de la herencia, siempre por voluntad del causante manifestada en su testamento.

Legatario de parte alícuota

Caso especial en el que el legatario de parte alícuota se considera heredero y si toda la herencia se reparte en legados se consideran todos herederos a efectos fiscales

Responsabilidad

El heredero responde de las deudas del causante, salvo que acepte la herencia a beneficio de inventario.

El legatario, NO, salvo en los casos especiales en que se le atribuya alguna carga concreta (prelegado) o se distribuya toda la herencia en legados.

Por lo tanto, el legatario no responde con su patrimonio de las deudas de su causante, pero puede verse afectado por ellas porque la partición y liquidación de los bienes dejados por una persona a su fallecimiento debe seguir el siguiente orden:

1º) Se pagan la deudas del causante.

2º) Se abonan las legítimas de los herederos forzosos (normalmente los hijos).

3º) Tras esas dos acciones, es cuando se entregan los legados, de forma que si tras los pagos anteriores no quedan bienes, el legatario no recibirá nada, pero tampoco responderá con su patrimonio de las posibles deudas.

4º) El saldo que quede, positivo o negativo, es lo que adquiere el heredero que, en consecuencia, puede responder con sus bienes de las deudas que deje el causante.

Varios herederos

Los herederos lo son cuando la posición del difunto la asumen varios; por ejemplo, si al causante le heredan sus tres hijos, cada uno ocupa parcialmente el puesto de su padre, compartiéndolo con sus hermanos. Se denominan coherederos.

Varios legatarios

Los legatarios lo son cuando el causante deja un legado a varios colegatarios que lo comparten (igual que lo expuesto anteriormente para los coherederos) o cuando dispone varios legados a favor de distintas personas, que no son colegatarios, sino que cada uno es legatario de los bienes que le deje el testador.

Autorización

En la entrega de los bienes de la herencia el heredero no necesita autorización para tomar posesión de lo que recibe, sin embargo, el legatario, salvo autorización expresa del testador, debe esperar a que se lo entregue el heredero o la persona designada al efecto (por ejemplo, un contador-partidor).

Renuncia

Si el testador no ha previsto sustitutos, la ley establece en caso de renuncia del heredero un llamamiento sucesivo, de forma que en último lugar sucedería el Estado; pero en caso de renuncia del legatario sin que el testador haya previsto su sustitución, el bien legado al renunciante pasará a formar parte de la herencia.
El heredero no puede renunciar parcialmente a la herencia, no puede aceptar determinados bienes y repudiar otros, porque, por ejemplo, estén hipotecados.

El legatario, en el caso en que le dejen varios bienes a través de varios legados, puede aceptar unos y renunciar otros, salvo que algún legado sea oneroso (es decir, que te obligue a hacer algo para disfrutarlo) en cuyo caso, si renuncia a éste, debe renunciar a los otros.

Si a una misma persona se le nombra heredero y legatario en una misma sucesión, podría renunciar a la herencia y aceptar el legado o renunciar a éste y aceptar aquella.

Impuestos

Donde no hay diferencia es en el Impuesto de Sucesiones pues tanto uno como otro (heredero y legatario) deben abonar la cuota que corresponda a su adquisición.

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Gastos de comunidad en proindivisos, usufructo-nuda propiedad, alquiler.

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?

A continuación planteamos 3 casos habituales: proindivisos, usufructos y alquileres.

Proindivisos/ inmuebles en copropiedad

Es frecuente que un elemento privativo de una comunidad pertenezca a más de un propietario. Así, una vivienda puede ser propiedad de varios herederos, de un matrimonio en separación de bienes, etc en proindiviso.

Cada uno de los copropietarios tendrá un porcentaje de la propiedad, lo que suele llevarles a pensar que sólo responden frente a la comunidad por las deudas del inmueble en función de este porcentaje que ostentan en la propiedad.

Este pensamiento es erróneo, ya que la cuota de participación de la vivienda o local es indivisible frente a la comunidad por lo que la deuda generada tiene carácter de única y todos los copropietarios de dicho inmueble responderán de forma solidaria, es decir, se puede reclamar el pago íntegro a todos, algunos o uno solo de los copropietarios independientemente de quién disponga del uso y disfrute del piso o local, sin perjuicio de las relaciones internas de los mismos y del derecho de repetición que ostentará el que realizó el pago frente al resto de obligados (art.1144 CC y siguientes ).

Sólo habrá obligación de dirigirse contra todos los copropietarios cuando la intención de la comunidad sea la de embargar la totalidad del inmueble, ya que es sabido que para poder anotar un embargo en el registro se requiere que en el procedimiento judicial haya sido parte el titular registral. De este modo, si una vivienda pertenece en proindiviso a dos hermanos al 50% entre ellos, en caso de que dirigiéramos la demanda sólo contra uno, el embargo del inmueble sólo se practicaría sobre la mitad indivisa correspondiente al hermano que hemos demandado y no frente a la otra mitad indivisa de quien no ha sido demandado.

Usufructuario y nudo propietario

Generalmente, los gastos ordinarios que comporte el uso de la vivienda son a cargo del usufructuario (gastos de comunidad, gastos de suministros de luz, agua, etc.) y los extraordinarios los abona el nudo propietario.

Esto viene regulado en los artículos 504 y 505 del Código Civil que dicen que el pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure y las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital, serán de cargo del propietario.

Asimismo, los artículos 9.e) y 21.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal establecen que es el propietario quien debe hacerse cargo de los gastos generales del piso o local.

Sin embargo, la comunidad puede reclamar los gastos ordinarios y extraordinarios al nudo propietario, sin perjuicio de las relaciones internas existentes entre la nuda propiedad y la usufructuaria de un bien.

En relación con los impuestos, aquellos como el IBI y las tasas municipales (alcantarillado, recogida de basuras, tasa de vado, tasa de agua…) debe abonarlos el usufructuario. Ahora bien, las contribuciones especiales (por ejemplo, por pavimentación de la acera o por realizar la red de alcantarillado) corresponden al nudo propietario.

Alquiler

El encargado de pagar estos gastos será el que se estipule en el contrato de alquiler firmado por ambas partes. Bien es cierto que ‘lo habitual’ es que este aspecto no se especifique en dicho contrato y que, en ese caso, sea el casero quien se haga cargo de ellos ya que, según el art.  9. E) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

No obstante, es perfectamente legal que el arrendador quiera cargar dichos gastos al arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. ART. 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

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Impuestos y gastos en la extinción del condominio

Caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio en proindiviso es en el reparto de una herencia entre familiares, divorcios y separaciones matrimoniales.

Pero, ¿Qué es un condominio?

Un condominio es aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.

Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no. En este artículo, nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible.

Qué se entiende por extinción del condominio?

Se da cuando una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra a cambio de una contraprestación. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo.
En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

Ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. De hecho, la donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio.

Esta operación, que se asemeja a una compraventa de vivienda, se lleva a cabo mediante escritura notarial de disolución de condominio, la cual se podrá inscribir posteriormente en el Registro de la Propiedad de donde radique la finca. Tiene importantes ventajas fiscales siendo la forma menos costosa de disolver el condominio. Sin embargo, es una operación compleja y muchas veces muy difícil de llevar a cabo. Viene regulada en los artículos 400 a 406 y 1062 del cc

A continuación explicaremos de una manera sencilla cómo tributan las extinciones de condominio y los gastos que intervienen en la operación:

Impuesto de AJD: no ITP

Dado que la extinción de un condominio no se considera una transmisión patrimonial sino una “cesion de participación sobre el inmueble” tributa por el impuesto de AJD por el valor total de la operación, es decir, el valor actual de la vivienda, alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien.
El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD.

Gasto de notaría y Registro

Los derivados de la gestión de la operación. Están regulados por ley.

Gastos de gestoría 

Si se contratan los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también habrá que abonar sus honorarios.

No se paga Plusvalía municipal: Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

¿Hay que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta, salvo que las adjudicaciones no se correspondan con la cuota de titularidad. Así, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, sí se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición.
Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.

A modo de ejemplo, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Esta es la ganancia patrimonial que deberá declarar en IRPF.

Resumiendo, la ventaja de la extinción de condominio frente a la compraventa está en el pago de impuestos. Con esta herramienta sólo habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD y los gastos del notario, registro y gestoría. El porcentaje a pagar por IAJD será de entre el 0,5% y el 1,5% del valor total del inmueble en función de la comunidad autónoma.

Qué pasa si, a pesar de todos los intentos, no hay acuerdo?

Como dice el dicho, más vale un mal acuerdo que un buen pleito, pero a veces es IMPOSIBLE llegar a un acuerdo cuando los lazos familiares o matrimoniales de han roto. Solución, proceder a la acción de división de cosa común.

La persona que inicia estos trámites tendrá que solicitarlos al Juzgado, y necesitara abogado y procurador.

Como es de esperar, este no es un camino corto y placentero así que muchas personas, para ahorrarse problemas, tiempo y dinero deciden vender su parte de proindiviso a un tercero.

En este caso, estamos hablando de una transmisión de titularidad por lo que tributan por impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ITP. Esto es, entre un 4% y 11% según la CCAA. Este mecanismo se articula por medio de escritura de compraventa.

Dada la complejidad de estos asuntos es recomendable contactar con una empresa especializada. En Mabesu proindivisos y préstamos nos dedicamos a esto. Llámenos sin compromiso y le asesoraremos.

¿Tengo que notificar la venta de mi proindiviso a la otra parte?

Muchos son los clientes que nos preguntan si al vender su cuota del proindiviso deben notificar a la otra parte. En este post aclararemos esta cuestión y los pasos a seguir para que la venta del proindiviso se lleve a cabo sin complicaciones.

Si tras intentar llegar a un acuerdo por la vía amistosa uno de los titulares se niega en redondo a vender su parte del pastel o para venderlo pide un precio desorbitado que bloquea la venta existen varios cauces para disolver el proindiviso:

_ ACTO DE CONCILIACIÓN: es un procedimiento judicial mediante el cual comunicamos fehacientemente a la otra parte nuestra voluntad de poner fin al proindiviso y le pedimos que o bien compre nuestra cuota en el proindiviso o que se avenga a vender la totalidad del inmueble a un tercero por el valor de mercado. Su regulación viene dada en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (LJV), en vigor desde el 23 de julio de 2015  en sus Arts.: 139 a 148 – ambos inclusive, de dicho texto legal (antes regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881).

Los trámites son muy sencillos. Consisten en presentar una “demanda de conciliación” también llamada “papeleta de conciliación” en el juzgado de la localidad donde resida el copropietario que se opone a la venta, y en comparecer en el juzgado el día que nos señalen para intentar llegar a un acuerdo del que levantará acta el Secretario Judicial (hoy en día llamado Letrado de la Administración de Justicia). Si no se llega a ningún acuerdo, el Secretario lo hará constar en acta.

La conciliación tiene carácter facultativo, es decir, no resulta obligado acudir a dicho acto como paso previo a la interposición de una demanda (salvo excepciones LJV art. 139.2). No obstante, es recomendable realizar este paso ya que:

  • En caso de que la otra parte se muestre conforme con vender, de su conformidad queda constancia en el Acta que levanta el Secretario Judicial, por lo que ya no se puede volver atrás. Es incluso mejor que un acta notarial, ya que si luego no se cumple, se puede obligar a cumplir por vía judicial directamente.
  • En caso de que la otra parte no se muestre conforme con vender, quedará constancia en el Acta de quién es el copropietario que está obstaculizando la división de la cosa común, y esta prueba es muy importante ya que si luego interponemos una demanda de división de cosa común, nos servirá para pedir que le condenen al pago de todas las costas, pues será ella quien nos obliga a acudir a juicio.

_ ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN:  procedimiento por el cual se solicita del Juzgado que se extinga ese condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios (comuneros) de una parte del inmueble en plena propiedad cuando la finca es DIVISIBLE,  o bien cuando la finca es INDIVISIBLE (ya sea por indivisibilidad material o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina) mediante la venta del bien y reparto de lo conseguido entre todos los propietarios a razón de su participación.

Esta acción viene regulada en el artículo 400 del Código Civil al disponer que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Por medio de esta acción, se interpone una demanda de división de cosa común para que se subaste judicialmente el inmueble llevándolo a juicio.

El manejo de ese tipo de situaciones es muy complejo y requiere de importantes recursos, tanto en términos económicos como en tiempo. Además, incluso en manos de especialistas, la situación es previsible que tarde un buen número de años en arreglarse.

Para evitar todos estos problemas una solución factible y que le hará ahorrar tiempo y dinero es vender su proindiviso.

El propietario de una participación indivisa en un inmueble puede venderla libremente, y NO TIENE OBLIGACIÓN ALGUNA DE INFORMAR SOBRE LA VENTA AL RESTO DE COPROPIETARIOS. Tras la inscripción registral de la operación, estos dispondrán de 9 días para ejercer el derecho de retracto.

En Proindivisos y préstamos Mabesu nos hacemos cargo de todos estos quebraderos de cabeza y le compramos su proindiviso en el plazo de 2 días. Somos inversores directos. Llámenos e infórmese sin compromiso.

Imputación en Renta de los Proindivisos.

Aunque a priori pueda parecer una locura, Hacienda puede hacerte pagar por tu piso vacío, por tu proindiviso. Es lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria. Descubre cuándo y cuánto pagarás.

Al hacer la declaración de IRPF tienes que incluir en el apartado de rentas inmobiliarias todas tus viviendas en propiedad tanto las que son tuyas como las compartidas, en proindiviso.

Rendimientos que genera un inmueble:

Se consideran ingresos del capital inmobiliario aquellos rendimientos procedentes del alquiler o no (renta imputada) de segundas viviendas, trasteros, plazas de garaje…

Imputación de rentas inmobiliarias. Supuestos en los que procede la imputación:

  • Los propietarios o copropietarios (en proindiviso) de bienes inmuebles o los titulares de derechos reales de uso o disfrute que recaigan sobre los mismos, deberán imputarse rentas inmobiliarias cuando concurran las siguientes circunstancias:
    1. Que tengan la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana de acuerdo con el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario o que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
    2. Que no estén afectos a actividades económicas
    3. Que los inmuebles no generen rendimientos del capital; es decir que no estén arrendados ni se haya producido cualquier otra cesión de uso mediante precio.

Sin embargo, no procede la imputación por los siguientes inmuebles:

  • La vivienda habitual.
  • El suelo no edificado.
  • Inmuebles en construcción.
  • Inmuebles que por razones urbanísticas no sean susceptibles de uso

Renta imputada

Tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados, o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo del ejercicio o en el plazo de los 10 períodos impositivos anteriores, la renta imputada será el 1,1 por 100 del valor catastral.

 

Proindiviso

Proindiviso. Con este nombre se denomina jurídicamente lo que se conoce como propiedad compartida. Un término con el que muchos tropiezan, sobre todo a la hora de heredar un bien inmobiliario. Y es que los herederos no siempre están bien avenidos: Hermanos que no se hablan, casas compartidas entre una decena de primos, segundos matrimonios… Historias familiares aparte, cuando la convivencia pacífica no funciona.

Proindiviso es en definitiva una propiedad compartida: El régimen proindiviso es el que se aplica a los bienes inmobiliarios heredados por varias personas. Cuando no hay entendimiento, los expertos recomiendan llegar a un acuerdo antes que acudir a juicio. En este caso, el procedimiento a seguir pasa por ir a juicio –con el consecuente gasto en abogados y procuradores–, por la tasación del inmueble por parte de un letrado contador partidor y su posterior venta en subasta judicial. «Es un procedimiento caro», advierten los abogados, que recomienda a las partes en conflicto «llegar a un acuerdo entre ellos, ya que el juicio implica muchos gastos y la subasta supone menos beneficios por la venta del inmueble de los que ofrecen los precios del mercado».

Una solución profesional para aquellos que no quieren complicaciones son las empresas que se dedican a la compra de inmuebles «por partes».

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¿Se puede echar a un heredero de un piso?

“Somos tres herederos, mis padres hace cinco años que fallecieron. No vendimos la casa de mis padres y ahora mi hermana soltera vive allí, cambió la cerradura y no nos deja entrar, no paga la comunidad ni la contribución, y nos toca pagarlo el resto. ¿Qué podemos hacer?”

El primer paso es adjudicarse la herencia a cada heredero. Si la herencia está adjudicada, es decir que la casa consta a nombre de las tres hermanos herederos, deben “interrumpir” la posesión de la finca que actualmente ostenta su hermana con el envío de algún requerimiento fehaciente (burofax). Con este hecho se paralizarán los posibles plazos de usucapión que pudiera haber iniciado su hermana heredera y que podrían terminar en otorgarle la propiedad de la finca.

Deben saber que la ley establece que ningún copropietario debe permanecer en la Comunidad si no lo desea, por lo que Vds. pueden iniciar un procedimiento de división de cosa común para que la finca sea vendida o subastada y que a cada uno de Vds. se les adjudique su cómputo dinerario. Si el planteamiento de comenzar un proceso judicial le resulta tedioso o gravoso para usted, siempre puede vender su proindiviso (la parte de propiedad que les corresponde) a empresas especializadas en la compra de este producto.

Proindiviso, la manzana de la discordia.

¿Qué es un proindiviso?

Un proindiviso es una propiedad que pertenece  a varias personas, cada una posee una parte del bien de manera que no se puede  determinar qué parte del bien le pertenece a cada propietario. El proindiviso tiene el problema de no poder identificar qué le corresponde a cada una de la partes, pues se trata de una cuota o participación abstracta sobre el total del bien. Por ejemplo, es el caso de una vivienda que pertenece a 4 propietarios; se sabe que cada uno posee un 25% de la vivienda, pero un 25% de cualquier parte de la vivienda. No se puede afirmar que uno es el dueño del comedor, el otro de la terraza, el otro del garaje, etc. Esta característica hace que sea difícil administrar una propiedad en proindiviso, porque al no existir una división material del inmueble todos son dueños de todo y ninguno de nada, motivo por el  que en algunos casos es necesario fijar reglas claras para la administración de la propiedad, de manera que ningún copropietario resulte afectado por los gastos o la actividad de los otros comuneros. Hay propiedades que sí se pueden dividir y así individualizar la parte que le corresponde a cada uno, por ejemplo un terreno; pero si la partición no es posible, la solución pasa por vender el bien y repartir entre todos lo obtenido según la parte que cada uno posea. En cambio, los proindivisos se transforman en una envenenada manzana de la discordia cuando los partícipes en la propiedad no logran ponerse de acuerdo en el uso a dar al bien, la venta o los gastos, porque es necesario la autorización de todos los propietarios, aunque alguien no tenga más que una mínima participación en la propiedad común. Para cualquier decisión a tomar sobre la propiedad, se debe realizar en conjunto, lo que da un inmenso poder para paralizar cualquier acción sobre el inmueble a cualquiera de los copropietarios del mismo.

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División judicial de la vivienda

División Judicial de la vivienda:

El Código Civil especifica que ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad, pudiendo pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Para ello:

  • Interponer demanda de división de la cosa común, ante el Juzgado de Primera Instancia de lugar donde se encuentra situada la vivienda.
  • Interpuesto el procedimiento judicial, lo normal es que el Juez dicte sentencia por la que:
    • Se declara la extinción de la situación de proindiviso del inmueble, declarando la indivisibilidad del mismo.
    • Se declara la venta del inmueble en pública subasta.
  • La subasta judicial. Se establece para quien quiera hacer la compra. Para acudir a subasta, hay que hacer el depósito de una fianza, que se devolverá en caso de no comprar el inmueble finalmente. Los propietarios actuales no tendrán obligación de prestar fianza si quiere acudir.

5. Gastos:

Finalmente, los gastos que deben contemplarse son:

  • Los de notaría, para el cambio en la escritura.
  • Los de registro, para el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
  • Los impuestos, como el ITP-AJD, o la pérdida o ganancia en el IRPF, así como las deducciones por adquisición de vivienda habitual.
  • Y los gastos por la contratación de otros profesionales que hayan tomado parte en el proceso, como peritos, abogados y procuradores.

Cuestiones procesales en la “división cosa común”

Los procedimientos de división de la cosa común suelen tener una cuantía considerable, al tratarse frecuentemente de bienes inmuebles. Es imprescindible un cuidado exquisito en estas cuestiones, teniendo en cuenta la magnitud que pueden alcanzar las costas del proceso.

La competencia para conocer de las demandas por división de cosa común corresponde a los Juzgados de Primera Instancia y no a los de Familia.

En cuanto a la competencia territorial, al considerarse una acción real sobre la finca, pertenece  al Juzgado del lugar donde esté sita la finca, en aplicación del fuero imperativo del artículo 52.1.1º  de la LEC.

Por lo que  a la legitimación tanto pasiva como activa se refiere, pertenece a los copropietarios de la cosa común. Carecen de legitimación los terceros, aunque sean acreedores de los comuneros o aunque ostenten un derecho de usufructo, pues no forman parte de la comunidad.  Sin embargo, no es una cuestión pacífica la necesidad de llamar al litigio a los terceros, por lo que habrá que revisar el criterio de la Audiencia Provincial correspondiente.

El hecho de que un comunero no contribuya a los gastos de conservación de la cosa común, no le priva de legitimación para ejercitar la acción de división

Respecto  a la cuantía, quedará determinada por el valor de mercado del bien, al tiempo de presentarse la demanda.  Posteriormente, una vez se acuerde la adjudicación o la venta, habrá que estar al valor real del bien.

Una vez decidido por el Juzgado que  la cosa común será vendida mediante pública subasta, no se puede realizar una división material ni una subasta privada entre los comuneros.

Será necesario realizar un avalúo de la cosa común para poder realizar la subasta,independientemente de la cuantía que se le hubiese asignado en el escrito de demanda.

Respecto a la controvertida cuestión de la condena en costassi la demandada se allana (aunque haya formulado contestación a la demanda sin oposición) y la parte actora no ha realizado un requerimiento extrajudicial previo, o no se aprecia mala fe, no habrá imposición de las mismas a ninguna de las partes .

Si se produce un allanamiento parcial, antes de la audiencia previa, que en la misma se convierte en total y que tiene una justificación lógica, se admite la no imposición de costas a la parte demandada, siempre que no exista mala fe.

En cuanto a estrategia procesal, la acumulación de la acción de división de cosa común, con la reclamación de una cantidad dineraria, puede resultar peligrosa, pues la desestimación de esta última puede llevar a no imposición de las costas.

En el caso de declaración de rebeldía del demandado, que posteriormente acepta un acuerdo en la audiencia previa, procede la condena en costas al mismo.

En definitiva, dada la cuantía de las demandas en las que se ejercita la acción de división de la cosa común, es conveniente un asesoramiento experto,  a fin de que el cliente consiga sus objetivos y se eviten cuantiosas condenas en costas.

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