¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?
A continuación planteamos 3 casos habituales: proindivisos, usufructos y alquileres.
Proindivisos/ inmuebles en copropiedad
Es frecuente que un elemento privativo de una comunidad pertenezca a más de un propietario. Así, una vivienda puede ser propiedad de varios herederos, de un matrimonio en separación de bienes, etc en proindiviso.
Cada uno de los copropietarios tendrá un porcentaje de la propiedad, lo que suele llevarles a pensar que sólo responden frente a la comunidad por las deudas del inmueble en función de este porcentaje que ostentan en la propiedad.
Este pensamiento es erróneo, ya que la cuota de participación de la vivienda o local es indivisible frente a la comunidad por lo que la deuda generada tiene carácter de única y todos los copropietarios de dicho inmueble responderán de forma solidaria, es decir, se puede reclamar el pago íntegro a todos, algunos o uno solo de los copropietarios independientemente de quién disponga del uso y disfrute del piso o local, sin perjuicio de las relaciones internas de los mismos y del derecho de repetición que ostentará el que realizó el pago frente al resto de obligados (art.1144 CC y siguientes ).
Sólo habrá obligación de dirigirse contra todos los copropietarios cuando la intención de la comunidad sea la de embargar la totalidad del inmueble, ya que es sabido que para poder anotar un embargo en el registro se requiere que en el procedimiento judicial haya sido parte el titular registral. De este modo, si una vivienda pertenece en proindiviso a dos hermanos al 50% entre ellos, en caso de que dirigiéramos la demanda sólo contra uno, el embargo del inmueble sólo se practicaría sobre la mitad indivisa correspondiente al hermano que hemos demandado y no frente a la otra mitad indivisa de quien no ha sido demandado.
Usufructuario y nudo propietario
Generalmente, los gastos ordinarios que comporte el uso de la vivienda son a cargo del usufructuario (gastos de comunidad, gastos de suministros de luz, agua, etc.) y los extraordinarios los abona el nudo propietario.
Esto viene regulado en los artículos 504 y 505 del Código Civil que dicen que el pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure y las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital, serán de cargo del propietario.
Asimismo, los artículos 9.e) y 21.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal establecen que es el propietario quien debe hacerse cargo de los gastos generales del piso o local.
Sin embargo, la comunidad puede reclamar los gastos ordinarios y extraordinarios al nudo propietario, sin perjuicio de las relaciones internas existentes entre la nuda propiedad y la usufructuaria de un bien.
En relación con los impuestos, aquellos como el IBI y las tasas municipales (alcantarillado, recogida de basuras, tasa de vado, tasa de agua…) debe abonarlos el usufructuario. Ahora bien, las contribuciones especiales (por ejemplo, por pavimentación de la acera o por realizar la red de alcantarillado) corresponden al nudo propietario.
Alquiler
El encargado de pagar estos gastos será el que se estipule en el contrato de alquiler firmado por ambas partes. Bien es cierto que ‘lo habitual’ es que este aspecto no se especifique en dicho contrato y que, en ese caso, sea el casero quien se haga cargo de ellos ya que, según el art. 9. E) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
No obstante, es perfectamente legal que el arrendador quiera cargar dichos gastos al arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. ART. 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Si tienes cualquier duda sobre este artículo o necesitas el apoyo de un profesional, no dudes en contactar con nosotros.
