Gastos de comunidad en proindivisos, usufructo-nuda propiedad, alquiler.

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?

A continuación planteamos 3 casos habituales: proindivisos, usufructos y alquileres.

Proindivisos/ inmuebles en copropiedad

Es frecuente que un elemento privativo de una comunidad pertenezca a más de un propietario. Así, una vivienda puede ser propiedad de varios herederos, de un matrimonio en separación de bienes, etc en proindiviso.

Cada uno de los copropietarios tendrá un porcentaje de la propiedad, lo que suele llevarles a pensar que sólo responden frente a la comunidad por las deudas del inmueble en función de este porcentaje que ostentan en la propiedad.

Este pensamiento es erróneo, ya que la cuota de participación de la vivienda o local es indivisible frente a la comunidad por lo que la deuda generada tiene carácter de única y todos los copropietarios de dicho inmueble responderán de forma solidaria, es decir, se puede reclamar el pago íntegro a todos, algunos o uno solo de los copropietarios independientemente de quién disponga del uso y disfrute del piso o local, sin perjuicio de las relaciones internas de los mismos y del derecho de repetición que ostentará el que realizó el pago frente al resto de obligados (art.1144 CC y siguientes ).

Sólo habrá obligación de dirigirse contra todos los copropietarios cuando la intención de la comunidad sea la de embargar la totalidad del inmueble, ya que es sabido que para poder anotar un embargo en el registro se requiere que en el procedimiento judicial haya sido parte el titular registral. De este modo, si una vivienda pertenece en proindiviso a dos hermanos al 50% entre ellos, en caso de que dirigiéramos la demanda sólo contra uno, el embargo del inmueble sólo se practicaría sobre la mitad indivisa correspondiente al hermano que hemos demandado y no frente a la otra mitad indivisa de quien no ha sido demandado.

Usufructuario y nudo propietario

Generalmente, los gastos ordinarios que comporte el uso de la vivienda son a cargo del usufructuario (gastos de comunidad, gastos de suministros de luz, agua, etc.) y los extraordinarios los abona el nudo propietario.

Esto viene regulado en los artículos 504 y 505 del Código Civil que dicen que el pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure y las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital, serán de cargo del propietario.

Asimismo, los artículos 9.e) y 21.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal establecen que es el propietario quien debe hacerse cargo de los gastos generales del piso o local.

Sin embargo, la comunidad puede reclamar los gastos ordinarios y extraordinarios al nudo propietario, sin perjuicio de las relaciones internas existentes entre la nuda propiedad y la usufructuaria de un bien.

En relación con los impuestos, aquellos como el IBI y las tasas municipales (alcantarillado, recogida de basuras, tasa de vado, tasa de agua…) debe abonarlos el usufructuario. Ahora bien, las contribuciones especiales (por ejemplo, por pavimentación de la acera o por realizar la red de alcantarillado) corresponden al nudo propietario.

Alquiler

El encargado de pagar estos gastos será el que se estipule en el contrato de alquiler firmado por ambas partes. Bien es cierto que ‘lo habitual’ es que este aspecto no se especifique en dicho contrato y que, en ese caso, sea el casero quien se haga cargo de ellos ya que, según el art.  9. E) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

No obstante, es perfectamente legal que el arrendador quiera cargar dichos gastos al arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. ART. 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Si tienes cualquier duda sobre este artículo o necesitas el apoyo de un profesional, no dudes en contactar con nosotros.

Impuestos y gastos en la extinción del condominio

Caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio en proindiviso es en el reparto de una herencia entre familiares, divorcios y separaciones matrimoniales.

Pero, ¿Qué es un condominio?

Un condominio es aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.

Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no. En este artículo, nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible.

Qué se entiende por extinción del condominio?

Se da cuando una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra a cambio de una contraprestación. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo.
En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

Ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. De hecho, la donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio.

Esta operación, que se asemeja a una compraventa de vivienda, se lleva a cabo mediante escritura notarial de disolución de condominio, la cual se podrá inscribir posteriormente en el Registro de la Propiedad de donde radique la finca. Tiene importantes ventajas fiscales siendo la forma menos costosa de disolver el condominio. Sin embargo, es una operación compleja y muchas veces muy difícil de llevar a cabo. Viene regulada en los artículos 400 a 406 y 1062 del cc

A continuación explicaremos de una manera sencilla cómo tributan las extinciones de condominio y los gastos que intervienen en la operación:

Impuesto de AJD: no ITP

Dado que la extinción de un condominio no se considera una transmisión patrimonial sino una “cesion de participación sobre el inmueble” tributa por el impuesto de AJD por el valor total de la operación, es decir, el valor actual de la vivienda, alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien.
El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD.

Gasto de notaría y Registro

Los derivados de la gestión de la operación. Están regulados por ley.

Gastos de gestoría 

Si se contratan los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también habrá que abonar sus honorarios.

No se paga Plusvalía municipal: Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

¿Hay que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta, salvo que las adjudicaciones no se correspondan con la cuota de titularidad. Así, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, sí se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición.
Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.

A modo de ejemplo, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Esta es la ganancia patrimonial que deberá declarar en IRPF.

Resumiendo, la ventaja de la extinción de condominio frente a la compraventa está en el pago de impuestos. Con esta herramienta sólo habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD y los gastos del notario, registro y gestoría. El porcentaje a pagar por IAJD será de entre el 0,5% y el 1,5% del valor total del inmueble en función de la comunidad autónoma.

Qué pasa si, a pesar de todos los intentos, no hay acuerdo?

Como dice el dicho, más vale un mal acuerdo que un buen pleito, pero a veces es IMPOSIBLE llegar a un acuerdo cuando los lazos familiares o matrimoniales de han roto. Solución, proceder a la acción de división de cosa común.

La persona que inicia estos trámites tendrá que solicitarlos al Juzgado, y necesitara abogado y procurador.

Como es de esperar, este no es un camino corto y placentero así que muchas personas, para ahorrarse problemas, tiempo y dinero deciden vender su parte de proindiviso a un tercero.

En este caso, estamos hablando de una transmisión de titularidad por lo que tributan por impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ITP. Esto es, entre un 4% y 11% según la CCAA. Este mecanismo se articula por medio de escritura de compraventa.

Dada la complejidad de estos asuntos es recomendable contactar con una empresa especializada. En Mabesu proindivisos y préstamos nos dedicamos a esto. Llámenos sin compromiso y le asesoraremos.

¿Tengo que notificar la venta de mi proindiviso a la otra parte?

Muchos son los clientes que nos preguntan si al vender su cuota del proindiviso deben notificar a la otra parte. En este post aclararemos esta cuestión y los pasos a seguir para que la venta del proindiviso se lleve a cabo sin complicaciones.

Si tras intentar llegar a un acuerdo por la vía amistosa uno de los titulares se niega en redondo a vender su parte del pastel o para venderlo pide un precio desorbitado que bloquea la venta existen varios cauces para disolver el proindiviso:

_ ACTO DE CONCILIACIÓN: es un procedimiento judicial mediante el cual comunicamos fehacientemente a la otra parte nuestra voluntad de poner fin al proindiviso y le pedimos que o bien compre nuestra cuota en el proindiviso o que se avenga a vender la totalidad del inmueble a un tercero por el valor de mercado. Su regulación viene dada en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (LJV), en vigor desde el 23 de julio de 2015  en sus Arts.: 139 a 148 – ambos inclusive, de dicho texto legal (antes regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881).

Los trámites son muy sencillos. Consisten en presentar una “demanda de conciliación” también llamada “papeleta de conciliación” en el juzgado de la localidad donde resida el copropietario que se opone a la venta, y en comparecer en el juzgado el día que nos señalen para intentar llegar a un acuerdo del que levantará acta el Secretario Judicial (hoy en día llamado Letrado de la Administración de Justicia). Si no se llega a ningún acuerdo, el Secretario lo hará constar en acta.

La conciliación tiene carácter facultativo, es decir, no resulta obligado acudir a dicho acto como paso previo a la interposición de una demanda (salvo excepciones LJV art. 139.2). No obstante, es recomendable realizar este paso ya que:

  • En caso de que la otra parte se muestre conforme con vender, de su conformidad queda constancia en el Acta que levanta el Secretario Judicial, por lo que ya no se puede volver atrás. Es incluso mejor que un acta notarial, ya que si luego no se cumple, se puede obligar a cumplir por vía judicial directamente.
  • En caso de que la otra parte no se muestre conforme con vender, quedará constancia en el Acta de quién es el copropietario que está obstaculizando la división de la cosa común, y esta prueba es muy importante ya que si luego interponemos una demanda de división de cosa común, nos servirá para pedir que le condenen al pago de todas las costas, pues será ella quien nos obliga a acudir a juicio.

_ ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN:  procedimiento por el cual se solicita del Juzgado que se extinga ese condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios (comuneros) de una parte del inmueble en plena propiedad cuando la finca es DIVISIBLE,  o bien cuando la finca es INDIVISIBLE (ya sea por indivisibilidad material o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina) mediante la venta del bien y reparto de lo conseguido entre todos los propietarios a razón de su participación.

Esta acción viene regulada en el artículo 400 del Código Civil al disponer que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Por medio de esta acción, se interpone una demanda de división de cosa común para que se subaste judicialmente el inmueble llevándolo a juicio.

El manejo de ese tipo de situaciones es muy complejo y requiere de importantes recursos, tanto en términos económicos como en tiempo. Además, incluso en manos de especialistas, la situación es previsible que tarde un buen número de años en arreglarse.

Para evitar todos estos problemas una solución factible y que le hará ahorrar tiempo y dinero es vender su proindiviso.

El propietario de una participación indivisa en un inmueble puede venderla libremente, y NO TIENE OBLIGACIÓN ALGUNA DE INFORMAR SOBRE LA VENTA AL RESTO DE COPROPIETARIOS. Tras la inscripción registral de la operación, estos dispondrán de 9 días para ejercer el derecho de retracto.

En Proindivisos y préstamos Mabesu nos hacemos cargo de todos estos quebraderos de cabeza y le compramos su proindiviso en el plazo de 2 días. Somos inversores directos. Llámenos e infórmese sin compromiso.

Reclamación de la plusvalía municipal

 

1.- ¿Quién puede reclamar la plusvalía municipal?
Si has pagado el impuesto en la transmisión de un inmueble sin que se haya producido incremento del valor del terreno y la venta se ha producido a partir de febrero de 2013, puedes reclamar.

 
2.- Debes interponer un recurso ante tu ayuntamiento:

 

ESCRITO DE RECLAMACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL.

AL AYUNTAMIENTO DE ……………………….

DON// DOÑA …………………… , mayor de edad, con DNI……………., con domicilio en C/ ————–, de (poblacion) (Provincia) y CP……., ante esa Administración comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:
Que por medio del presente escrito, interpongo RECLAMACIÓN de DEVOLUCIÓN de lo indebidamente pagado por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, al amparo de lo acordado por el Tribunal Constitucional en sentecia de fecha dieciséis de febrero de dos mil diecisiete, en el art. 47 y ss de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. , por no ser conforme a Derecho y todo ello, en base a las siguientes:
ALEGACIONES
PRIMERA.- Que con fecha …………………… efectué trasnmisión de la vivenda ……(descricpión completa).
Que como consecuencia de dicha transmisión tuve que efectuar la correspondiente liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cuya copia adjunto como documento nº1, por un importe de …………………………. euros
Que el precio por el que adquirí la vivienda fue de ………………………… euros y el de transmisión de ………………….. euros
Se adjuntan como documentos nº2 y 3 las escrituras de ambas operaciones.
SEGUNDA.- Que el Tribunal Constitucional en sentencia de fecha dieciséis de febrero de dos mil diecisiete ha declarado:
“Antes de pronunciar el fallo al que conduce la presente Sentencia, debe dejarse bien sentado que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión”
En su virtud:
SOLICITO A VI: Que teniendo por presentado este escrito, con sus copias, se sirva admitirlo, tener por INTERPUESTO ESCRITO DE SOLICITUD DE DEVOLUCIÓN DE PAGO INDEBIDO, y, previos los trámites legales oportunos, se acuerde hacer entrega a esta parte de la cantidad abonada por el reseñado impuesto de plusvalía, más los intereses legales desde su pago
Por ser de Justicia que pido en —————, a ————— de —————- de dos mil dieciocho.

Los proindivisos tributan en renta.

La segunda propiedad, incluidos los proindivisos, tributan en renta.

La Agencia Tributaria imputa una renta en el IRPF por la mera propiedad de un inmueble, el hecho de tener una vivienda distinta de la habitual implica a efectos fiscales sufrir una imputación de renta en el IRPF. Es lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias, concepto por el que tributan las personas que tienen en propiedad inmuebles urbanos que no constituyen ni la vivienda habitual ni generan rendimientos del capital inmobiliario.

¿Qué tipo impositivo se aplica?
La imputación de rentas inmobiliarias tributa a los mismos tipos impositivos que el rendimiento del trabajo
La renta que se declara equivale al 2% del valor catastral del inmuebles o del 1,1% si el valor catastral ha sido revisado después del 1 de enero de 1994. Por ejemplo, un contribuyente que posea en proindiviso el 50% de una segunda vivienda con un valor catastral revisado en el año 2000 y que asciende 200.000 euros, su parte será de 100.000€ y deberá declarar por 1.100 euros. Es decir, a efectos fiscales, el proindiviso le ha reportado un beneficio de 1.100 euros.
Y recuerde:
Al hacer la declaración de IRPF hay que incluir todas las viviendas en propiedad tanto las que son solo nuestras como las compartidas en el apartado de datos personales en rentas inmobiliarias. En el caso de herencia o donación de un inmueble, tanto si se ha recibido un porcentaje, la plena propiedad o usufructo del mismo, se deben imputar las rentas inmobiliarias, siempre y cuando el inmueble no sea la vivienda habitual.

Imputación en Renta de los Proindivisos.

Aunque a priori pueda parecer una locura, Hacienda puede hacerte pagar por tu piso vacío, por tu proindiviso. Es lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria. Descubre cuándo y cuánto pagarás.

Al hacer la declaración de IRPF tienes que incluir en el apartado de rentas inmobiliarias todas tus viviendas en propiedad tanto las que son tuyas como las compartidas, en proindiviso.

Rendimientos que genera un inmueble:

Se consideran ingresos del capital inmobiliario aquellos rendimientos procedentes del alquiler o no (renta imputada) de segundas viviendas, trasteros, plazas de garaje…

Imputación de rentas inmobiliarias. Supuestos en los que procede la imputación:

  • Los propietarios o copropietarios (en proindiviso) de bienes inmuebles o los titulares de derechos reales de uso o disfrute que recaigan sobre los mismos, deberán imputarse rentas inmobiliarias cuando concurran las siguientes circunstancias:
    1. Que tengan la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana de acuerdo con el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario o que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
    2. Que no estén afectos a actividades económicas
    3. Que los inmuebles no generen rendimientos del capital; es decir que no estén arrendados ni se haya producido cualquier otra cesión de uso mediante precio.

Sin embargo, no procede la imputación por los siguientes inmuebles:

  • La vivienda habitual.
  • El suelo no edificado.
  • Inmuebles en construcción.
  • Inmuebles que por razones urbanísticas no sean susceptibles de uso

Renta imputada

Tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados, o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo del ejercicio o en el plazo de los 10 períodos impositivos anteriores, la renta imputada será el 1,1 por 100 del valor catastral.

 

¿Qué es la legítima?

La legítima es la parte de la herencia de la cual no se puede disponer libremente tras nuestra muerte, sino que hay que repartirla entre los herederos forzosos. Es decir, que como mínimo se ha de dejar algo a ciertos herederos.

Aunque la legítima no es un concepto puramente económico, sino también jurídico. Por un lado debe de ser considerada por el testador para que no pueda ser impugnado el testamento y también por parte de aquellos que reciben testamento y no están de acuerdo con el reparto.

Los herederos forzosos

Los herederos forzosos son aquellos que designa la ley como merecedores de una parte de la herencia, de modo que si en el testamento no se contempla sus derechos, pueden reclamar su parte en los juzgados anulando los derechos.

Los herederos forzosos son los descendientes, los ascendientes y el cónyuge por este orden. El orden importa porque la ley da prioridad a unos sobre los otros, perdiéndose el derecho o disminuyéndose si hubiera otros herederos forzosos con mayor prioridad. Es decir, unos herederos forzosos pueden excluir o reducir el derecho de los que serían herederos forzosos. El derecho de los herederos es el siguiente:

  • Los descendientestienen derecho a dos tercios, uno de ellos a repartir entre partes iguales y el otro según disponga el testador (se lo puede dejar todo a uno si así lo prefiere).
  • Los ascendientes, tienen derecho si no hay descendientes. Los ascendientes tienen derecho a la mitad de la herencia, un tercio si hubiera un cónyuge viudo. Como se menciona anteriormente, en caso de haber descendientes no tienen derecho alguno.
  • El cónyuge, no tiene derecho a la propiedad, pero sí al usufructo vitalicio. Si hubiera ascendientes tiene derecho al usufructo de la mitad, si hubiera descendientes tiene derecho al usufructo del tercio de mejora (aquel a tercio que ha de repartirse entre los hijos según decida el testador. Si no hubiera ascendientes ni descendientes al usufructo de dos tercios de la herencia. Normalmente el usufructo del cónyuge se suele materializar en la vivienda habitual.

La legítima

La legítima es aquella parte de la herencia que no se puede repartir como desea el que otorga testamento, sino que ha de ser repartida según el criterio dictado por la ley. En el caso de los descendientes la legítima estricta es el tercio que ha de repartirse a partes iguales entre los herederos forzosos. Junto con el tercio de mejora, aquel que se reparte entre los descendientes a gusto del testador, se conoce como legítima amplia. El tercio restante se conoce como tercio de libre disposición.

En el caso de que haya ascendientes y no descendientes la legítima es la mitad de la herencia, si hay descendientes y cónyuge, esta legítima se disminuye a un tercio. Para el cónyuge su legítima es aquella que le corresponde por usufructo según hemos mencionado anteriormente.

Opiniones sobre las legítimas

Básicamente existen dos formas de opinar respecto a las legítimas, a favor y en contra. A favor se argumenta respecto a la necesidad de la protección familiar y a la consanguinidad. Se trata de una forma de que la familia quede mejor protegida en caso de infortunio, aparte de cierta argumentación de que aquellos que lo han conseguido se lo cedan a sus descendientes.

En contra se afirma que las legítimas limitan la libertad de la persona de hacer con sus bienes aquello que esta desee.

El orden y las razones mencionadas no se aplican en todas las legislaciones, porque el reparto de la herencia es una materia que habitualmente se regula por parte del derecho foral. Por tanto nos encontramos con que estas reglas sólo se aplican al Derecho Común español, mientras que otras jurisdicciones pueden permitir dejar el total de los bienes y nada a los demás. Un ejemplo es la Ley de Derecho Civil de Galicia, permiten una mayor libertad al testador, disminuyendo la legítima a la cuarta parte de sus bienes.

Proindiviso

Proindiviso. Con este nombre se denomina jurídicamente lo que se conoce como propiedad compartida. Un término con el que muchos tropiezan, sobre todo a la hora de heredar un bien inmobiliario. Y es que los herederos no siempre están bien avenidos: Hermanos que no se hablan, casas compartidas entre una decena de primos, segundos matrimonios… Historias familiares aparte, cuando la convivencia pacífica no funciona.

Proindiviso es en definitiva una propiedad compartida: El régimen proindiviso es el que se aplica a los bienes inmobiliarios heredados por varias personas. Cuando no hay entendimiento, los expertos recomiendan llegar a un acuerdo antes que acudir a juicio. En este caso, el procedimiento a seguir pasa por ir a juicio –con el consecuente gasto en abogados y procuradores–, por la tasación del inmueble por parte de un letrado contador partidor y su posterior venta en subasta judicial. «Es un procedimiento caro», advierten los abogados, que recomienda a las partes en conflicto «llegar a un acuerdo entre ellos, ya que el juicio implica muchos gastos y la subasta supone menos beneficios por la venta del inmueble de los que ofrecen los precios del mercado».

Una solución profesional para aquellos que no quieren complicaciones son las empresas que se dedican a la compra de inmuebles «por partes».

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¿Se puede echar a un heredero de un piso?

“Somos tres herederos, mis padres hace cinco años que fallecieron. No vendimos la casa de mis padres y ahora mi hermana soltera vive allí, cambió la cerradura y no nos deja entrar, no paga la comunidad ni la contribución, y nos toca pagarlo el resto. ¿Qué podemos hacer?”

El primer paso es adjudicarse la herencia a cada heredero. Si la herencia está adjudicada, es decir que la casa consta a nombre de las tres hermanos herederos, deben “interrumpir” la posesión de la finca que actualmente ostenta su hermana con el envío de algún requerimiento fehaciente (burofax). Con este hecho se paralizarán los posibles plazos de usucapión que pudiera haber iniciado su hermana heredera y que podrían terminar en otorgarle la propiedad de la finca.

Deben saber que la ley establece que ningún copropietario debe permanecer en la Comunidad si no lo desea, por lo que Vds. pueden iniciar un procedimiento de división de cosa común para que la finca sea vendida o subastada y que a cada uno de Vds. se les adjudique su cómputo dinerario. Si el planteamiento de comenzar un proceso judicial le resulta tedioso o gravoso para usted, siempre puede vender su proindiviso (la parte de propiedad que les corresponde) a empresas especializadas en la compra de este producto.

Diferencias entre usufructo y derecho de uso y habitación.

CONCEPTO DE USUFRUCTO.

  • ES EL DERECHO DE DISFRUTAR DE LAS UTILIDADES DE UNA COSA AJENA, CON LA OBLIGACIÓN DE RESTITUIR YA SEA LA COSA MISMA, O BIEN SU EQUIVALENTE EN OTRA COSA O EN DINERO
  • 980 C.C.F. “ES EL DERCHO REAL Y TEMPORAL DE DISFRUTAR BIENES AJENOS”

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO.

  • PERCIBIR LOS FRUTOS DEL BIEN (NATURALES, INDUSTRIALES O CIVILES)
  • EJERCITAR TODAS LAS ACCIONES Y EXCEPCIONES DERIVADAS DE SU DERECHO.
  • ENAJENAR, GRAVAR Y ARRENDAR SU DERECHO.
  • HACER MEJORAS ÚTILES SOBRE EL BIEN.
  • DERECHO DE TANTEO

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.

  • DAR FIANZA DEL MANEJO DE LOS BIENES ANTES DE QUE SE CONFORME EL TITULO.
  • CONVERVAR EL BIEN
  • DEBER DE DILIGENCIA EN LA CONSERVACIÓN DE LAS COSAS USUFRUCTUADAS
  • REPARACIÓN DE LOS GASTOS DERIVADOS DE LAS REPARACIONES ORDINARIAS DE LA COSA USUFRUCTUADA
  • ADVERTIR AL PROPIETARIO SOBRE LA NECESIDAD DE REPARACIONES EXTRAORDINARIAS
  • ABONO DE LAS CARGAS Y LAS CONTRIBUCIONES
  • COMUNICAR SOBRE CUALQUIER PERTURBACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
  • GASTOS DE LOS PLEITOS SOBRE EL USUFRUCTO
  • DEBER DE ENTREGAR LA COSA OBJETO DEL USUFRUCTO AL NUDO PROPIETARIO

 

CONCEPTO DE DERECHO DE USO Y HABITACIÓN.

  • EL DERECHO DE USO ES UN DERECHO REAL QUE PERMITE A SU TITULAR UTILIZAR UNA COSA QUE PERTENECE A OTRA PERSONA PARA SATISFACER SUS NECESIDADES Y LAS DE SU FAMILIA.
  • EL DERECHO DE HABITACIÓN ES UN DERECHO REAL QUE PERMITE A SU TITULAR OCUPAR LAS HABITACIONES SUFICIENTES DE UN INMUEBLE QUE PERTENECE A OTRA PERSONA PARA SATISFACER SUS NECESIDADES Y LAS DE SU FAMILIA.

 

DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN.

  • PERMITE PERCIBIR LOS FRUTOS DE UNA COSA AJENA, QUE SEAN BASTANTES PARA SATISFACER LAS NECESIDADES DEL USUARIO Y SU FAMILIA. (ART. 1049)
  • LA HABITACIÓN PERMITE USAR, EN CASA AJENA, AQUELLAS PIEZAS PARA EL SUJETO Y SU FAMILIA (ART 1050)
  • NO SE PERMITE ENAJENAR, NI GRAVAR O ARRENDAR ESTE DERECHO.