En Proindivisos y Préstamos Mabesu seguimos aportando valor. En el post de hoy vamos a aclarar el concepto de contrato de intermediación inmobiliaria. La mayor parte de su contenido se ha ido desarrollando por la jurisprudencia producida durante años. Básicamente se trata de un encargo del propietario del inmueble al agente inmobiliario para que, gracias a sus relaciones con el mercado inmobiliario, comercialice un determinado bien bajo una determinada forma jurídica (nos referimos a una compraventa, arrendamiento, permuta, etc.) y en unas determinadas condiciones económicas, a cambio de un precio (honorarios) en caso de éxito de la operación.
A través de este tipo de contratos de intermediación inmobiliaria, el cliente encarga al agente la comercialización de un inmueble en determinadas condiciones jurídicas y económicas, comprometiéndose a pagar los honorarios pactados en caso de que se cumpla el encargo.
No obstante la jurisprudencia niega que los encargos se rijan por la Ley del Contrato de Agencia, por lo que, en términos estrictamente jurídicos, es más adecuado hablar de “mediadores inmobiliarios”.
El contrato de intermediación inmobiliaria se suele recoger en la llamada “hoja de encargo”, que representa la figura del contrato vinculante entre el propietario y el agente inmobiliario y debe regular todas las condiciones del mandato de venta. Además debe incluir la regulación necesaria para la relación entre el agente y su cliente: las partes contratantes, el objeto del contrato, las condiciones económicas de la comercialización, el plazo de vigencia del contrato y los honorarios del agente en caso de éxito. Hablamos de un documento a través del cual el agente recibe el encargo del cliente de arrancar la comercialización del inmueble. Conviene aclarar que no tiene la obligación de obtener un resultado, pero si que obliga al agente a poner los medios para que pueda llevarse a cabo el fin último.
Esto implica, que la labor del agente, una vez firmada la hoja de encargo, se despliega en dos ámbitos distintos: el de comercialización y el de mediación entre las partes, para ayudarles a alcanzar un acuerdo que se plasmará en un contrato.
Pero además de lo anterior, el agente tiene la obligación de cumplir, en cuanto a la oferta de inmuebles, con las obligaciones que se contienen en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Su incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas por incumplimiento de la normativa de consumo.
Por otro lado, como consecuencia de la actividad profesional, el Tribunal Supremo, en STS de 4 de julio de 1994, señaló que el agente inmobiliario debe conocer la verdadera situación jurídica y registral del inmueble que trata de vender. El agente tiene la obligación legal de informar a las partes sobre la situación jurídica y registral del inmueble que trata de vender, así como facilitar la documentación señalada en el RD 515/1989.
