Muchos son los clientes que nos preguntan si al vender su cuota del proindiviso deben notificar a la otra parte. En este post aclararemos esta cuestión y los pasos a seguir para que la venta del proindiviso se lleve a cabo sin complicaciones.
Si tras intentar llegar a un acuerdo por la vía amistosa uno de los titulares se niega en redondo a vender su parte del pastel o para venderlo pide un precio desorbitado que bloquea la venta existen varios cauces para disolver el proindiviso:
_ ACTO DE CONCILIACIÓN: es un procedimiento judicial mediante el cual comunicamos fehacientemente a la otra parte nuestra voluntad de poner fin al proindiviso y le pedimos que o bien compre nuestra cuota en el proindiviso o que se avenga a vender la totalidad del inmueble a un tercero por el valor de mercado. Su regulación viene dada en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (LJV), en vigor desde el 23 de julio de 2015 en sus Arts.: 139 a 148 – ambos inclusive, de dicho texto legal (antes regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881).
Los trámites son muy sencillos. Consisten en presentar una “demanda de conciliación” también llamada «papeleta de conciliación» en el juzgado de la localidad donde resida el copropietario que se opone a la venta, y en comparecer en el juzgado el día que nos señalen para intentar llegar a un acuerdo del que levantará acta el Secretario Judicial (hoy en día llamado Letrado de la Administración de Justicia). Si no se llega a ningún acuerdo, el Secretario lo hará constar en acta.
La conciliación tiene carácter facultativo, es decir, no resulta obligado acudir a dicho acto como paso previo a la interposición de una demanda (salvo excepciones LJV art. 139.2). No obstante, es recomendable realizar este paso ya que:
- En caso de que la otra parte se muestre conforme con vender, de su conformidad queda constancia en el Acta que levanta el Secretario Judicial, por lo que ya no se puede volver atrás. Es incluso mejor que un acta notarial, ya que si luego no se cumple, se puede obligar a cumplir por vía judicial directamente.
- En caso de que la otra parte no se muestre conforme con vender, quedará constancia en el Acta de quién es el copropietario que está obstaculizando la división de la cosa común, y esta prueba es muy importante ya que si luego interponemos una demanda de división de cosa común, nos servirá para pedir que le condenen al pago de todas las costas, pues será ella quien nos obliga a acudir a juicio.
_ ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN: procedimiento por el cual se solicita del Juzgado que se extinga ese condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios (comuneros) de una parte del inmueble en plena propiedad cuando la finca es DIVISIBLE, o bien cuando la finca es INDIVISIBLE (ya sea por indivisibilidad material o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina) mediante la venta del bien y reparto de lo conseguido entre todos los propietarios a razón de su participación.
Esta acción viene regulada en el artículo 400 del Código Civil al disponer que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Por medio de esta acción, se interpone una demanda de división de cosa común para que se subaste judicialmente el inmueble llevándolo a juicio.
El manejo de ese tipo de situaciones es muy complejo y requiere de importantes recursos, tanto en términos económicos como en tiempo. Además, incluso en manos de especialistas, la situación es previsible que tarde un buen número de años en arreglarse.
Para evitar todos estos problemas una solución factible y que le hará ahorrar tiempo y dinero es vender su proindiviso.
El propietario de una participación indivisa en un inmueble puede venderla libremente, y NO TIENE OBLIGACIÓN ALGUNA DE INFORMAR SOBRE LA VENTA AL RESTO DE COPROPIETARIOS. Tras la inscripción registral de la operación, estos dispondrán de 9 días para ejercer el derecho de retracto.
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