Obligaciones y derechos del nudo propietario.

El nudo propietario dispondrá de los siguientes derechos con respecto al usufructo:

  • Constituir hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad (Art. 107 ,Ley Hipotecaria, apartado 2º).
  • Enajenar los bienes sujetos a usufructo, siempre que no perjudiquen al usufructuario (Art. 489 ,Código Civil).
  • Realizar obras y mejoras en la finca que no perjudiquen el derecho del usufructuario (Art. 503 ,Código Civil).
  • Derecho a que se le restituya la cosa usufructuada cuando finalice el usufructo (Art. 522 ,Código Civil).

El nudo propietario tendrá las siguientes obligaciones:

  • No alterar la forma ni la sustancia de la cosa, y por supuesto abstenerse de cualquier acto que pueda llegar a perjudicar el ejercicio por el usufructuario de su derecho (al igula que la Obligación general  del usufructuario).
  • Pagar los impuestos que le correspondan, al igual que las contribuciones especiales o extraordinarios que sobre el usufructo se hayan impuesto sobre los bienes dados en usufructo (Art. 505 ,Código Civil).
  • Pagar las reparaciones extraordinarias (entendidas como aquellas reparaciones no ordinarias que corresponden al usufructuario) (Art. 501 ,Código Civil)

El usufructuario NO responde de los gastos extraordinarios de la Comunidad

El usufructuario no responde de los gastos extraordinarios de la Comunidad

El derecho de usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa, por lo que el usufructuario podrá poseer la cosa, utilizarla y también hacerse con los frutos que ésta produzca. EJEMPLO: El usufructuario de un piso, puede poseer el piso, usarlo, vivir en él e incluso alquilarlo y percibir la renta.

Frente al usufructuario se encuentra el nudo propietario, que no es otro que el propietario de la cosa, si bien su derecho se ve reducido en algunos aspectos por los derechos del usufructuario. En el ejemplo anterior, el usufructuario del piso es quien lo usa o posee, mientras que el nudo propietario aunque sea el titular no puede disponer del piso ni percibir en caso de alquiler la renta. Cuando fallezca el usufructuario o se extinga el usufructo por cualquier otro medio, el nudo propietario alcanzará el pleno dominio de la propiedad.

Mapa del heredero español. Proindivisos y préstamos Mabesu

Vivimos en un país de propietarios y herederos. Según informaciones de la oficina europea de estadística (Eurostat), el 80% de los españoles es propietario de una vivienda. Propiedades que algún día serán heredadas, por lo que una amplia mayoría de ciudadanos tendrá que enfrentarse, en algún momento, a la encrucijada de la sucesión de un inmueble. Sólo el año pasado la cifra de viviendas heredadas en España ascendió a 150.161 unidades, lo que supone un 9,1% más que en 2014, siempre según datos del INE. En muchos de estos casos el proceso de transmisión de los bienes inmuebles no resulta nada sencillo. No hay que olvidar que además del papeleo y los acuerdos entre familiares, el hecho de recibir un piso en herencia conlleva también obligaciones tributarias

Todos los trámites derivados de las herencias provocan que a veces los herederos prefieran incluso rechazar los bienes adquiridos por vía de sucesión a enfrentarse al laberinto administrativo, fiscal y familiar que suponen. Concretamente en 2015 fueron rechazadas 37.390 herencias,  pasando estos bienes a engrosar el patrimonio de la Administración. En muchas ocasiones, el pago del impuesto supone un esfuerzo mucho mayor al beneficio que se obtiene con el inmueble heredado. La crisis económica también ha contribuido a que, cada año, el número de renuncias a las herencias sea mayor. De esta manera, según los notarios, el cómputo global de herencias rechazadas en España ha ido al alza desde 2007, cuando sólo 11.048 quedaron desiertas.

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 Impuestos dispares dependiendo de la geografía

El gravamen principal que se carga a estas operaciones es el Impuesto de Sucesiones, cedido a las comunidades en materia de comprobación y recaudación. Esto genera diferencias entre regiones. Por ejemplo, según cálculos del Consejo General de Economistas Reaf-Regaf, si un hijo de 30 años hereda de sus padres una casa valorada en 200.000 euros, el tributo que debe pagar asciende a 6.454,01 euros en Andalucía y en Asturias, a 6.451,39 en Extremadura, a 4.948,93 en Aragón, a 3.227,01 en Murcia y a 322,7 en Castilla-La Mancha. Cantidades que se reducen a 63,89 euros en Madrid y a 59,10 en La Rioja y a cero euros en Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Cataluña, Galicia y Valencia. Estas diferencias tienen su origen en las reducciones que cada comunidad estima pertinentes y se calculan sobre la base imponible, sobre el precio de la vivienda. Dicho desembolso se determina por varios factores como la edad del heredero o su relación con el fallecido entre otros. No hay que olvidar que además del impuesto de sucesiones correspondiente, falta añadir los gastos de notaría, registro, gestoría, y la plusvalía municipal por cambio de titular de cada propiedad que se herede,  lo que hace que muchas veces sea inviable para muchos ciudadanos el pago de todos estos impuestos.

En muchas ocasiones la vivienda es adquirida por varias personas, las cuales ostentan la propiedad repartida en cuotas indivisas o porcentajes. Esta forma de propiedad obliga a todos los herederos de la vivienda a ponerse de acuerdo en lo que respecta a su administración, uso y, si se diera el caso, venta.

En Proindivisos y Préstamos Mabesu somos una empresa líder en la solución de problemáticas asociadas a situaciones de proindivisión. Ponemos a su disposición todo un equipo multidisciplinar compuesto por abogados, procuradores, tasadores, arquitectos y economistas. Nos caracterizamos por nuestra rapidez de respuesta.

¿Qué es el contrato de intermediación inmobiliaria? Préstamos y Proindivisos.

En Proindivisos y Préstamos Mabesu seguimos aportando valor. En el post de hoy vamos a aclarar el concepto de contrato de intermediación inmobiliaria. La mayor parte de su contenido se ha ido desarrollando por la jurisprudencia producida durante años. Básicamente se trata de un encargo del propietario del inmueble al agente inmobiliario para que, gracias a sus relaciones con el mercado inmobiliario, comercialice un determinado bien bajo una determinada forma jurídica (nos referimos a una compraventa, arrendamiento, permuta, etc.) y en unas determinadas condiciones económicas, a cambio de un precio (honorarios) en caso de éxito de la operación.

¿ Se puede arrendar piso y garaje de forma independiente en un mismo contrato?

En el post de hoy vamos a explicar el concepto de “pluralidad de objetos” en un arrendamiento, un supuesto más común de lo que parece. La pluralidad de objetos también llamada pluriobjetividad es arrendar en un único contrato de arrendamiento varios inmuebles independientes, de forma que el objeto del contrato no es un único inmueble, sino varios.

Recomendaciones para lidiar con un inquilino moroso

Desde Proindivisos y Prestamos Mabesu os queremos explicar los pasos a seguir cuando un arrendador sufre el impago del alquiler de una vivienda. Cuando un propietario toma la decisión de alquilar su vivienda a un tercero, una de las principales preocupaciones es saber si el arrendatario le abonará puntualmente la renta mensual, y en caso de impago, qué procedimiento se debe seguir para que el inquilino abandone la vivienda y cuánto tiempo tardará en recuperar la vivienda.

Cuestiones acerca de las subastas judiciales online

Desde Proindivisos y Préstamos Mabesu queremos resolver algunas de las dudas más comunes hoy en día sobre el tema de las subastas judiciales online.

¿Qué bienes se subastan?

La subasta judicial permite obtener dinero de bienes hipotecados o embargados con la finalidad principal de que el deudor pueda pagar su deuda. De hecho se puede subastar cualquier tipo de bien con valor económico: inmuebles, terrenos, vehículos, joyas, obras de arte… En ocasiones hay quien subasta un bien con el objetivo de que sus copropietarios se repartan el dinero.

El futuro incierto para las subastas judiciales.

Desde que empezó el año los subasteros viven en la incertidumbre sobre lo que ocurrirá durante los próximos años en el sector de las subastas judiciales. El hecho de que los líderes políticos todavía no hayan formado gobierno, no ayuda al respecto. A día de hoy todavía no se sabe si se pondrá en marcha la llamada “Ley 25 de emergencia social” cuya primera medida será el fin de los desahucios, todas las subastas que en ese momento estén siendo tramitadas y cuyo desalojo todavía no se haya producido, quedarán paralizadas. Cierto es que actualmente está vigente la Ley 1/13, no obstante esta ley solo afecta a los casos en que siendo el propio banco acreedor es quien se adjudica la vivienda (95% de las adjudicaciones). Lo que supondría la nueva ley es algo parecido pero sea quien sea el adjudicatario, es decir, aunque seamos el resto de los postores (5% de las adjudicaciones). En ese caso si un subastero compra en una subasta, será el propietario, pero no podrá tomar posesión de lo comprado.

Siete pecados capitales que debes evitar al invertir en inmuebles

La inversión en inmuebles suele ser atractiva incluso para los pequeños ahorradores, el motivo es que se tiende a pesar que es un negocio sencillo de entender ya que no hay claves ocultas. Tanto si la casa en cuestión es para vivir o si se trata de una inversión, a continuación vamos a analizar una serie de errores que se suelen cometer y que no está de más intentar evitar.

¿Por qué meten la pata los copropietarios en las subastas de disolución de proindivisos?

Estamos cansados de verlo, hipotecas a las que aparentemente les queda por amortizar una elevada cifra, por ejemplo pongamos doscientos cincuenta mil euros, cuando en realidad la deuda pendiente se queda en setenta mil. Sin embargo las subastas por disolución de proindivisos en ocasiones suelen convertirse en procesos impredecibles. Por un lado se encuentran los copropietarios que disponen siempre de la mejor información y por otra parte, y esto es lo peor de todo, suelen tratarse de personas inexpertas en la materia que casi siempre cometen los mismos errores.